Section F.O.-DGFiP de la SEINE-ST-DENIS
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État des lieux et
vétusté : du nouveau !
Depuis
le 1er juin
2016, le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités
d’établissement d’un état des lieux et de prise en compte de la vétusté
du
logement est entré en vigueur.
Il ne s’agit pas d’un modèle-type d’état des lieux ou de grille de vétusté.
Pour
l’état
des lieux, le décret liste les mentions obligatoires pour son
établissement à
l’entrée et la sortie du logement, à savoir : a) Le
type d’état des lieux : d’entrée ou de
sortie ; b) Sa
date d’établissement ; c) La
localisation du
logement ; d) Le
nom ou la dénomination des
parties et le domicile ou le siège social du bailleur ; e) Le cas
échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le
siège
social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ; f) Le cas
échéant, les relevés des compteurs individuels de
consommation
d’eau ou d’énergie ; g) Le
détail et la destination des
clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou
commun ; h)
Pour chaque pièce et partie du
logement, la description précise de l’état des revêtements des sols,
murs et
plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être
complété
d’observations ou de réserves et illustré d’images ; i) La
signature des parties ou des
personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux. A la
sortie
du logement : a)
L’adresse du nouveau domicile ou du lieu
d’hébergement du locataire ; b) La
date de réalisation de l’état
des lieux d’entrée ; c) Eventuellement, les
évolutions de
l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis
l’établissement
de l’état des lieux d’entrée. Pour
la vétusté, il ne
s’agit pas non plus d’une grille de
vétusté-type. Le décret donne une définition juridique de la vétusté
comme
étant « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou
de
l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est
constitué le
logement ». De
plus, le décret donne une
légitimité aux grilles de vétusté résultantes des accords collectifs
entre
bailleurs HLM et associations de locataires par l’application de
l’article 41
de la loi du 23 décembre 1986. Le texte va plus loin en autorisant
l’application
de ces grilles de vétusté « même si le logement en cause ne relève
pas du
secteur locatif régi par l’accord ». Ainsi, si un bailleur HLM
propose à
un nouveau locataire, au moment de la signature du bail, une grille de
vétusté
déjà signée par accord collectif chez un autre bailleur HLM, c’est tout
à fait
possible et légal. La
loi du 23 décembre 1986
offre aussi la possibilité au parc privé de convenir d’accords
collectifs,
notamment pour la vétusté. Dans ce cas, des accords peuvent être
convenus et
sont « réputés applicables dès lors qu’ils ont été approuvés, par
écrit,
par la majorité des locataires concernés par l’accord qui se sont
exprimés,
dans un délai de deux mois à compter de la réception de la notification
individuelle par le bailleur, à condition que 25 % des locataires
concernés par l’accord se soient exprimés » (article 42 de la loi
du
23 décembre 1986). Le nouveau décret du 30 mars fait
référence à
cette possibilité et rend donc possible les accords collectifs pour le
parc
privé. Grille de vétustéUne moquette usée, des papiers peints jaunis... Le locataire n'est pas tenu de remplacer ni de remettre à neuf ce qui, malgré ses soins, s'est naturellement dégradé. C'est au propriétaire de prendre en charge ce qui a été détérioré par un usage normal et prolongé. De ce fait, les dégradations liées à la vétusté du logement ou des équipements, désormais définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal, ne peuvent pas être retenues sur le dépôt de garantie à la sortie du logement. Dès juin
2016, locataires et
propriétaires pourront dorénavant convenir de l'application d'une
grille de
vétusté dès la signature du bail. Ils pourront ainsi se référer à
celles
appliquées par les bailleurs sociaux, après négociations avec des
associations
de locataires ou celles ayant fait l'objet d'un accord collectif local.
Et ce,
même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par
l'accord. |
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