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- Article publié le 25/10/2016
AFOC - Un locataire peut-il arrêter de payer ses loyers ?
Un
locataire peut-il arrêter de payer ses loyers ?
En
cas de litige avec son bailleur, le locataire est
parfois tenté de suspendre le paiement de ses loyers pour se faire
entendre.
Mais en a-t-il le droit ? Quels sont les risques encourus en cas
de
non-paiement du loyer de la part du locataire ? Un
locataire ne doit pas cesser de payer son loyer La
loi dit strictement que le
locataire est tenu de payer son loyer aux termes convenus, quelle que
soit sa
revendication ou quel que soit le litige qui l’oppose à son bailleur.
Cette
règle est établie selon un principe simple : personne ne peut se
faire
justice soi-même. Cette règle prévaut, même si le locataire estime que
le
logement nécessite des travaux que le bailleur tarde à exécuter. Ce cas
a
d’ailleurs été jugé plusieurs fois, et les locataires n’ont jamais
obtenu gain
de cause : les jugements sont rarement favorables aux locataires
qui
cessent de payer leurs loyers. Mieux vaut le savoir et se faire
entendre d’une
autre façon, sous peine de s’en retrouver sanctionné. Un
seul cas peut permettre le non-paiement du loyer Il
existe toutefois un seul cas qui exonère
le locataire du paiement des loyers, ou qui lui permet, en tout cas, de
ne pas
être sanctionné. Il s’agit du cas où le logement serait à ce point
inhabitable
que le locataire serait dans l’impossibilité stricte de vivre dans les
lieux.
En revanche, les locataires se doivent d’être prudents en invoquant
cette
exception d’inexécution liée au caractère inhabitable du logement, car
les
tribunaux en retiennent une définition stricte, et tous les locataires,
dont
les cas ont été jugés, n’ont pas obtenu gain de cause, loin s’en faut.
En
effet, pour que le logement soit considéré comme inhabitable, certains
critères
d’insalubrité doivent être réunis. Jusqu’à présent, les tribunaux ont
par
exemple retenu les éléments suivants pour justifier de l’insalubrité
des
lieux : -
un logement qui présente une
telle humidité que le locataire a dû quitter les lieux ; -
un logement dépourvu de
chauffage, d’eau chaude, et dont le dispositif de ventilation de la
cuisine
n’est pas aux normes en vigueur ; -
un logement déclaré
inhabitable par un rapport d’expertise en raison d’une extrême
humidité, d’une
installation électrique très dangereuse, d’un risque d’incendie et
d’électrocution et d’une insuffisance de chauffage. Les
juges se fondent sur des
éléments très stricts pour justifier du caractère inhabitable d’un
logement,
autorisant le locataire à l’arrêt du paiement des loyers. Ces éléments
représentent (heureusement) des cas très rares, il ne s’agit donc pas
d’invoquer
l’exception d’inexécution à la légère, car de nombreux locataires ont
vu leur
demande rejetée. Les
risques encourus en cas de non-paiement des loyers Si le
locataire ne paie pas ses
loyers à cause d’un différend avec le propriétaire, il risque de se
voir
infliger certaines sanctions. Tout d’abord, il s’agit de relire le bail
de
location. La grande majorité des baux contiennent une clause qui
prévoit la
résiliation du bail en cas de défaut de paiement des loyers. C’est la
principale sanction qui peut être infligée à un locataire qui cesse de
payer
ses loyers, et le bailleur pourra exiger le respect de cette clause par
le
biais d’un huissier de justice. Ensuite, si le locataire dispose de la
caution
d’un tiers (un parent par exemple), le bailleur peut se retourner
directement
vers lui pour être payé. Si le
locataire perçoit une aide au
logement telle que l’APL, le bailleur aura également la possibilité de
signaler
et de réclamer le paiement de ses loyers auprès de l’organisme qui
verse les
prestations au locataire au bout de 2 loyers non perçus. Dans ce cas,
l’organisme pourra également se retourner contre le locataire. Enfin,
dans le cas d’une action en
justice intentée par le bailleur, le tribunal pourra ordonner la
résiliation du
bail, et le paiement de la totalité des loyers impayés par le locataire
dans un
délai imparti. Bon
à savoir Retirer
des loyers sur le dépôt de
garantie au moment du départ n’est pas non plus acceptable du point de
vue des
juges, il vaut toujours mieux engager une procédure amiable ou
judiciaire afin
d’obtenir gain de cause. Les
solutions pour régler un litige avec son bailleur Si un
litige vous oppose à votre
bailleur, ne prenez pas le risque de suspendre le paiement de votre
loyer, vous
risquez fort d’être sanctionné, et par la suite il vous sera difficile
de vous
faire entendre dans le cadre de vos revendications, car vous serez
discrédité.
Il existe des recours vous permettant de vous faire entendre auprès de
votre
bailleur, et de régler le litige qui vous oppose à lui. Saisir
son AFOC départementale trouvez
votre AFOC départementale
sur notre site www.afoc.net). Saisir
la Commission Départementale
de Conciliation : Si le
litige qui vous oppose à votre
bailleur concerne un logement vide relevant du parc social ou privé et
depuis
la promulgation de la loi Alur du 24 mars 2014, pour les logements
meublés, vous pouvez saisir la CDC, qui se charge d’arbitrer les
litiges en
essayant de trouver une solution à l’amiable. La saisine de la CDC est
totalement gratuite, et elle vous permet de rencontrer votre bailleur
en
présence d’un conciliateur et de décider d’une solution satisfaisante
pour les
deux parties. Pour
saisir la CDC, rien de plus
simple : il vous suffit d’envoyer un courrier en recommandé avec
accusé de
réception à la CDC de votre département mentionnant : a)
vos coordonnées ; b)
les coordonnées de la partie
adverse ; c)
l’objet du litige. Vous
avez la possibilité de bloquer
les loyers : Dans
le cadre d’un différend avec
votre bailleur, vous avez également la possibilité de saisir le juge
d’instance
afin de lui demander l’autorisation de consigner les loyers sur un
compte
bloqué à la Caisse des Dépôts et Consignations. De cette façon, vous
restez en
règle car vous continuez de verser vos loyers, mais le propriétaire
s’en
retrouve sanctionné par le fait qu’il ne peut pas les percevoir. Avant
d’envisager le blocage des
loyers, vous pouvez envoyer une lettre de mise en demeure, recommandée
avec
accusé de réception, au bailleur, afin de l’avertir de votre projet de
bloquer
les fonds. Cela l’incitera surement à engager une discussion avec vous.
Dès
lors qu’une solution satisfaisante pour les deux parties sera trouvée,
les
fonds bloqués seront alors débloqués pour être reversé au propriétaire. Intenter
une action en justice
devant le Tribunal d’instance ou TI : Si
vous n’obtenez pas satisfaction
malgré les moyens mis en œuvre pour obtenir ce que vous revendiquez,
vous avez
toujours la possibilité de saisir le TI pour intenter une action en
justice
ordinaire. N’envisagez cette action qu’en dernier recours, car la
procédure
peut durer plusieurs mois et s’avérer onéreuse, en particulier si la
demande
est ensuite renvoyée vers la Cour d’Appel puis vers la Cour de
Cassation. Si
vous souhaitez engager une
procédure judiciaire, vous devrez saisir le TI du lieu où se situe le
logement. |
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