AFOC - État des lieux et vétusté : du nouveau !

Pour l’état des lieux, le décret liste les mentions obligatoires pour son établissement à l’entrée et la sortie du logement, à savoir :

a) Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;

b) Sa date d’établissement ;

c) La localisation du logement ;

d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;

e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;

f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;

g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;

h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;

i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

A la sortie du logement :

a) L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;

b) La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;

c) Eventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Pour la vétusté,

il ne s’agit pas non plus d’une grille de vétusté-type. Le décret donne une définition juridique de la vétusté comme étant « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

De plus, le décret donne une légitimité aux grilles de vétusté résultantes des accords collectifs entre bailleurs HLM et associations de locataires par l’application de l’article 41 de la loi du 23 décembre 1986. Le texte va plus loin en autorisant l’application de ces grilles de vétusté « même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord ». Ainsi, si un bailleur HLM propose à un nouveau locataire, au moment de la signature du bail, une grille de vétusté déjà signée par accord collectif chez un autre bailleur HLM, c’est tout à fait possible et légal.

La loi du 23 décembre 1986 offre aussi la possibilité au parc privé de convenir d’accords collectifs, notamment pour la vétusté. Dans ce cas, des accords peuvent être convenus et sont « réputés applicables dès lors qu’ils ont été approuvés, par écrit, par la majorité des locataires concernés par l’accord qui se sont exprimés, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la notification individuelle par le bailleur, à condition que 25 % des locataires concernés par l’accord se soient exprimés » (article 42 de la loi du 23 décembre 1986). Le nouveau décret du 30 mars fait référence à cette possibilité et rend donc possible les accords collectifs pour le parc privé.

Grille de vétusté

Une moquette usée, des papiers peints jaunis... Le locataire n'est pas tenu de remplacer ni de remettre à neuf ce qui, malgré ses soins, s'est naturellement dégradé. C'est au propriétaire de prendre en charge ce qui a été détérioré par un usage normal et prolongé. De ce fait, les dégradations liées à la vétusté du logement ou des équipements, désormais définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal, ne peuvent pas être retenues sur le dépôt de garantie à la sortie du logement.

Dès juin 2016, locataires et propriétaires pourront dorénavant convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail. Ils pourront ainsi se référer à celles appliquées par les bailleurs sociaux, après négociations avec des associations de locataires ou celles ayant fait l'objet d'un accord collectif local. Et ce, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord.
Dans tous les cas, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.